Кемеровская областная научная библиотека имени В.Д.Фёдорова

Если Вы решили продать квартиру, необходимо заключить договор купли-продажи недвижимости, зарегистрировать его и перерегистрировать право собственности, но для начала нужно определить цену квартиры. Лучше обратиться к услугам оценщика. Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков. Выводы, которые вы сделаете после изучения данных из непрофессиональных источников, будут приблизительными. Для максимально точной оценки квартиры имеет смысл воспользоваться услугами профессионального агента или оценщика, который сможет учесть все нюансы вашей квартиры (площадь, этажность, тип дома, год постройки, расположение, окружающая инфраструктура, транспортная доступность и т.д.) и поможет определить реальную стоимость квартиры. Практически каждое агентство недвижимости предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга. Многие покупатели обращаются к риелторам - агентам по продаже недвижимости, но следует учитывать, что агентство не несет ответственности за возможные негативные последствия, возникшие после продажи квартиры. Договор оказания риелторских возмездных услуг включает в себя посреднические действия: оказание помощи в поиске подходящих вариантов квартир, оформление документов, сопровождение сделки и других услуг, приводящих к желаемому для клиентов результату. Агентская деятельность риэлтора осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель - агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ч.2 Гражданского кодекса РФ от 26 января 1996 года N 14-ФЗ, в ред. от 17.07.2009 N 145-ФЗ, (далее ГК РФ). Все начинается с поиска покупателя первой квартиры. Чтобы его найти, риэлтор должен хорошо представлять, что это за жилье. Изучить объект можно с помощью риэлторского просмотра, включающего организацию и проведение встречи с продавцом, посещение, осмотр дома, окрестностей, микрорайона, предварительное определение цены и обсуждение размера комиссионного вознаграждения, назначение времени встречи для подписания договора. Риэлтор организует встречу и проведение переговоров покупателя и продавца в агентстве. При этом они определяют величину предоплаты, ее форму (аванс или задаток), сроки действия, оформление и получение, а при желании сторон составляют предварительный договор отчуждения недвижимости с определением сроков отчуждения, расходов по оформлению сделки и выплате пошлин и налогов. Оговаривают особенности сбора и проверки документов на продаваемую квартиру, необходимость прохождения дополнительных инстанций (опекунский совет, налоговая инспекция и т. д.) для получения разрешительных документов. Обсуждают форму оплаты, а также выбирают банк (депозитарий) для промежуточного хранения средств оплаты, нотариуса, если предполагается удостоверение договора. Далее риэлтор начинает сбор документов и проверку юридической чистоты квартиры. Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной гос. регистрации, согласно ст. 558 ГК РФ, и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на квартиру к покупателю также регистрируется (ст. 551 ГК РФ). Регистрацию сделки надо подготовить. Для этого проводят совещание сторон, где подводят итоги сбора документов и проверки юридической чистоты недвижимости и определяют документы, которые могут потребовать корректировки. Производят окончательное согласование продажной цены квартир альтернативной сделки, сроков юридического и физического освобождения жилья, выбор банка (банков) для хранения денежных средств на завершающих этапах сделки, составляются проекты договоров купли-продажи, дарения, мены (по ситуации). Кроме того, определяют сумму оплаты расходов по оформлению сделки, выплате пошлин, в том числе платы за арендуемые у банка ячейки депозитария, наличие необходимых документов по закладке в банк и получению из него ценных пакетов. Уточняют сроки проведения сделки и состав участников, обсуждают вопрос о способах проверки достоверности средств оплаты. Следующий шаг - полную предоплату сделки - проводят в депозитарии банка, куда риэлтор приглашает участников. Подписываются договора купли-продажи, для чего риэлтор организует встречу клиентов в офисе. Документы сдаются на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы. Список нормативных правовых актов, регулирующих порядок купли-продажи недвижимости: ГК РФ ч.2 (ст. 549-558); ФЗ от 21.07.97 №122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». Если собственниками недвижимого имущества являются несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. При этом общая собственность может быть долевой и совместной. Когда речь идет о долевой собственности, все сособственники должны знать о таком важном правиле, как правило, преимущественной покупки доли. При этом для продавца доли соблюдение этого правила является обязанностью (ст. 250 ГК РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Если квартира находится в общей совместной собственности супругов, Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (ст. 253 ГК РФ, ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью (как в Вашем случае) и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса).

Ответ дан 11.04.2010 оператором Артюх Наталья Анатольевна